給屋主的一段話
水星光是安平區國平重劃區的指標大樓，總戶數288戶，近一年公開實價落在約26.7～28.4萬/坪之間（不同平台統計略有差異）——這代表市場對這個社區並不陌生。
同社區、同時期常常會有多戶一起掛在市場上比價，屋主如果只是刊登後被動等，很容易被迫跟著出價最低的物件走，錯過原本可以爭取到的成交帶。
這份企劃書要談三件事：這一戶在社區裡的相對優勢在哪、合理成交價的區間落在哪裡、以及用什麼曝光節奏與議價底線，才不會把「等待」變成屋主自己的時間成本與價格損失。
社區基本資料
建商
泰嘉開發
地址
台南市安平區國平北路86號
樓層規劃
地上26樓／地下4樓
總戶數
288戶（含1-2F店鋪2戶）
坪數區間
約22～56坪，2～4房
公設比
約33.9%
車位配置
共251個（平面132＋機械119）
屋齡
新成屋等級
＊完工時程與現況細節請以物件實際狀況為準。
區域市場定位
＊參考行情｜跨平台比對：樂屋網26.7萬/坪、591實價28萬/坪、樂居28.38萬/坪——落在同一區間，數字可互相驗證。
產品定位：以總戶數288戶、地上26層的規模，屬於國平重劃區指標型高樓大樓，非小基地個案。
市場含意：近零屋齡＋公開行情已有成交量體，對買方而言議價依據明確；對屋主而言，開價需貼近已驗證區間，不宜脫離行情。
地段價值
新南國小（約592公尺）
安平國中
全聯福利中心安平健康店（170m）
全家康平店（240m）
小北百貨永華店（850m）
公園第一排｜育平公園（501m）
府平公園（575m）
運動公園（639m）
多站公車站牌（188～377m）
未來輕軌綠線站步行約350m
產品線與格局
＊本節為社區產品線通用分析。實際委託戶的棟別、樓層、座向與相對優勢，將依委託資料補上對應數據。
實價登錄
跨平台比對（＊參考行情）
競品比較
| 社區 | 均價／坪 | 戶數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|
| 水星光（本案） | 約28.3萬 | 288戶 | 新成屋 |
| 潤隆真愛NO2 | 約29.9萬 | － | － |
| 新悅城凱旋區 | 約25.7萬 | 589戶 | 約9年 |
| 遠奏曲 | 約44.3萬 | 184戶 | 約8年 |
資料來源：5168實價登錄比價王 各社區頁面（＊參考行情）
買方輪廓與策略
三個主打賣點
同國平重劃區持續有新案供應（如百慶育平居等），買方選擇多，議價需要貼近已驗證的實價區間，開價過高容易被市場忽略。
低樓層或無公園視野的戶別，價格支撐力相對較弱，需要用格局與屋況條件重新包裝，而非直接比照高樓層開價。