給屋主的一段話
東方紐約大廈是東區四期重劃區的老字號大型社區，總戶數325戶，屋齡約29～31年，近一年累積146～152筆實價登錄，是東區交易最活躍、行情最透明的社區之一。
行情透明是雙面刃：買方比價依據充分，但也代表屋主的開價會直接被近期同社區成交拿來對照。過去幾年曾有較高的成交紀錄，但近一年均價已落回約23.4～23.6萬/坪，用舊高點開價很容易被市場直接忽略。
這份企劃書要談的是：這一戶在社區裡的相對優勢在哪、合理成交價的區間落在哪裡、以及屋齡近30年的物件要怎麼包裝屋況條件，才能在同社區大量掛售物件中被看見。
社區基本資料
建商
宗大建設
地址
台南市東區崇明六街54號
樓層規劃
地上16樓／地下3樓
總戶數
325戶
屋齡
約29～31年（＊不同平台統計略有差異）
坪數區間
套房約8.6～20坪，二～四房約17～110坪不等
格局類型
套房、二房、三房、四房，分棟配置不同
車位配置
平面／機械車位皆有
＊確切公設比與車位數待確認，坪數區間來自公開查詢資料，實際請以物件現況為準。
區域市場定位
＊參考行情｜跨平台比對：591均價23萬/坪（146筆）、內政部實價近一年23.6萬/坪、5168最新成交22.4萬/坪——近一年落在同一區間。
產品定位：四期重劃區指標大型社區，325戶規模在東區屬大型社區，套房到四房都有，交易量體大。
市場含意：歷史累計均價一度達28.2萬/坪，但近一年已回落至23萬區間，開價需貼近近期成交，不宜援引舊高點。
地段價值
崇學國小
忠孝國中
崇明路、崇德路沿線多間診所、藥局
誠品書局約車程3分鐘
巴克禮紀念公園約車程3分鐘
台南文化中心約車程5分鐘
崇明路主幹道，鄰近東區生活圈核心
四期重劃區內道路系統完整
產品線與格局
＊本節為社區產品線通用分析，坪數區間來自公開查詢資料。實際委託戶的棟別、樓層、座向與相對優勢，將依委託資料補上對應數據。
實價登錄
跨平台比對（＊參考行情）
競品比較
| 社區 | 均價／坪 | 戶數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|
| 東方紐約大廈（本案） | 約23.4萬 | 325戶 | 約29～31年 |
| 崇明居 | 約27.0萬 | 276戶 | 約21～25年 |
| 崇明天廈 | 約26.2萬 | 252戶 | 約31年 |
| 夢圓（崇明路） | 約29.7萬 | － | － |
資料來源：5168實價登錄比價王、591實價登錄 各社區頁面（＊參考行情）
買方輪廓與策略
三個主打賣點
屋齡約29～31年，買方會直接比較屋況與同社區已更新裝修的物件，老舊管線、電梯與公設狀況需要事先說明，避免看屋現場才發現落差。
社區規模大、近一年掛售與成交量都高，同時段容易有多戶一起競爭，開價偏離近期成交區間的物件很容易被市場忽略，需要更精準的定價與差異化包裝。