給屋主的一段話
佳展大展是佳展建設在台南高鐵特定區的代表作之一，2023年12月完工，5棟規劃、419戶（407住宅＋12店面），屋齡僅約2～3年，是歸仁區近期交易量體最大的社區之一，近一年實價登錄累積達465～852筆（各平台統計基準不同）。
同一建商在附近同時經營「佳展大景」「佳展大嘉」等姊妹案，加上區域內惠宇系列指標大樓，買方選擇多、比價依據充分。高鐵特區的三鐵共構、成大沙崙、三井OUTLET等題材雖然響亮，但目前實際成交仍落在29～31.5萬/坪區間，題材真正兌現（捷運通車）之前，開價要貼著近期同社區與同建商案場的成交，不是靠未來想像喊價。
這份企劃書要談的是：這一戶在同建商多案與區域行情裡的相對位置、合理成交價的區間，以及屋齡尚新的物件要怎麼跟姊妹案、惠宇系列做出差異化，才不會在大量掛售物件裡被埋沒。
社區基本資料
建商
佳展建設股份有限公司
地址
台南市歸仁區歸仁七路216號（＊待確認）
樓層規劃
地上15樓／地下2樓，共5棟
總戶數
419戶（407住宅＋12店面）
完工年份
2023年12月（屋齡約2～3年）
坪數區間
2房約24～29坪、3房約33～38坪、4房約42～47坪
車位配置
坡道平面車位約464個，車位比1:1.11
公共設施
迎賓大廳、中庭花園、交誼廳、閱覽室、健身房、桌球室、兒童遊戲室、瑜珈教室、媽媽教室
＊確切公設比待確認，坪數與車位數來自公開查詢資料，實際請以物件現況與地政謄本為準。
區域市場定位
＊參考行情｜跨平台比對：591均價31萬/坪（852筆）、樂屋網29.2萬/坪（823筆）、5168比價王31.5萬/坪、樂居近一年31.25萬/坪（465筆）——落在29～31.5萬區間。
產品定位：台南高鐵特定區指標新案，419戶規模在歸仁區屬大型社區，2～4房產品線，鎖定高鐵通勤族與置產型買方。
市場含意：區域房價受三鐵共構題材支撐，站穩3字頭，但捷運尚未通車，題材未完全兌現前追價宜保守，同建商姊妹案成交可互相參照。
地段價值
紅瓦厝國小
沙崙國中／歸仁國中（＊待確認，以戶籍地及區公所公告為準）
三井OUTLET PARK台南店
台糖沙崙農場綠能園區
成功大學沙崙校區
沙崙智慧綠能科學城
台南高鐵站（高鐵＋台鐵沙崙線）
未來台南捷運三鐵共構（＊通車時程待確認）
產品線與格局
＊本節為社區產品線通用分析，坪數與車位資料來自公開查詢資料。實際委託戶的棟別、樓層、座向與相對優勢，將依委託資料補上對應數據。
實價登錄
跨平台比對（＊參考行情）
競品比較
| 社區 | 均價／坪 | 戶數 | 屋齡 |
|---|---|---|---|
| 佳展大展（本案） | 約30萬 | 419戶 | 約2～3年 |
| 佳展大景（同建商） | 約28萬 | － | 約3～4年 |
| 佳展大嘉（同建商） | 約26萬 | － | 約4～5年 |
| 惠宇大容／VIEW | 約44.2萬 | － | 較新／較高階 |
資料來源：591實價登錄、5168比價王 各社區頁面（＊參考行情，戶數等待確認欄位標示「－」）
買方輪廓與策略
三個主打賣點
同建商在附近同時經營大景、大嘉等姊妹案，加上惠宇系列指標大樓，買方選擇多、比價依據充分，開價偏離近期成交容易被直接比對出來。
三鐵共構、捷運通車等題材尚未完全兌現，追價空間有限；建議以近一年實際成交區間為定價基礎，不宜援引預售期或題材剛發布時的高點。